促进我国房地产业健康发展的税收调控政策

刘德顺

(兖州煤业股份有限公司济三煤矿，山东济宁272169)

        2004年以来，中央政府在土地的供应和货币政策等方面采取了一系列的宏观调控措施，旨在从调整投资和需求两方面平抑房地产价格过快上涨，遏制房地产投机。但由于房地产业涉及多方面的社会经济关系，仅仅控制住资金和土地，并没有形成调控房地产业整体运行格局的长效机制。

        用税收政策调控房地产业，主要是对现有房地产税费进行改革，使得其应有的调控效能更好地发挥出来。

1   税收对房地产市场调控作用的理论分析

    通过在房地产市场的不同环节设置不同的房地产税种，能够对房地产价格和房地产收益分配产生影响。

       (1)房地产开发阶段实际上是房地产商品的生产过程，通过征税，将会影响房地产商品的供给，可以起到控制投资规模和调节投资结构的作用。

       (2)房地产的转让和出租阶段是房地产价值的实现环节，通过征税，国家利用税收手段参与价值的分配，可以影响房地产市场的供给和需求，抑制某些房地产投机行为。

       (3)在房地产保有阶段课税，可以起到促进节约和利用房地产资源的作用。理论上，城镇土地使用税可以在平抑地价、打击土地投机行为方面起到重要的作用。另外，从鼓励合理使用土地资源的角度看，开征土地闲置税是有必要的。

       (4)税收对房地产市场的调控作用与土地出让金的改革没有直接的关系。土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴，而税收市政府对课税对象赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能替代。

2   目前房地产税费制度存在的问题

       (1)房地产税费繁多，税负偏重，弱化了税收的调控能力。在我国的房地产税费过程中，税收、收费、土地转让金所占比重分别为20％、30％、50％，税轻费重突出。而且在房地产的取得、保有与转让三个环节征收设有12个税种，其中在取得和转让环节就有8种，即房地产开发建设环节的税费负担比较重，这样加大了开发成本，打乱了房地产各环节税收的特定意义，挤占了税基，弱化了税收的调控能力。

       (2)内外资房地产税收政策不一致，有违公平原则。①体现在现行的房地产税制上。对企事业单位和个人征收房产税和城镇土地使用税；而对外商投资及外国企业的房产，有的地区征收城市房地产税，有的地区则征收房产税，对外资企业和外国企业的土地，则征收“土地使用费”而不是征税。②体现在其他涉及房地产税制的优惠政策上。按照现行税收政策，内、外资的房地产开发企业、都是适用33％的所得税，但是外资企业常以项目公司的面目出现，享受“两免三减半”的优惠待遇，有些地区为吸引外资，基本上也不征收3％的地方所得税，甚至对所得税正税也减半征收。另外，外资房地产开发企业也享受着免征耕地占用税、教育费附加等优惠。内外税收制度的不统一，不仅有损税法的严肃性和统一性，而且造成税收负担悬殊，不利于公平税负和公平竞争。

       (3)房地产税制体系设计不合理，税收调节缺位。①各种征税对象交叉重叠。房地产转让收入要缴纳营业税、土地增值税与所得税，加重了房地产企业的负担。而且土地使用税与房产税在对同一目的物征收时很难科学划分房产价格和土地价值等。从税负归宿的角度分析，最终的负税者还是房地产的消费者。②在房地产无偿转让环节，只对承受方征收契税，不利于调控个人所得和财富。③在房地产流转环节，未能对超级豪宅、别墅等的过度消费和奢侈消费进行有效抑制，形成税收空白。④房地产开发转移环节税赋重、保有环节征税偏少，难以使房产税发挥其应有的调节存量财富分配结构的功能。目前的房地产市场的强劲需求，很大一部分是投资性需求，税收并没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，形成税收调控缺位。

       (4)房地产土地的计税方法未能反映房产的市场价值。我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减去10％～30％后的余值乘以1．2％的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。通常，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为课税依据，势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相似收益的房产，因历史成本不同而承担不同的负担，有违公平原则。同时，由于房产市场价值通常高于历史成本，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税收负担，阻碍房产的交易。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12％的税率计算缴纳。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税等其他税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，导致大量隐性市场的偷漏税交易。

3   运用税收政策调控房地产业的具体措施

  (1)依据房地产经济运行过程设置相应税种，构建五大课税体系。①房地产开发投资环节课税体系。要保留建筑业营业税，修订和完善耕地占用税，扩大征税范围，提高单位税额标准。②房地产转让环节课税体系。开征超级豪宅、别墅消费税，抑制过奢性消费；设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据；把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入不动产转让税中来，成为一独立的税种，税负暂不变。③房地产取得环节课税体系。开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立不动产取得税，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。区别售房类型、持有期间长短征税，进行有针对性调节；调减出租房税负，活跃房屋租赁市场；促进建立公屋廉租制，完善住房保障体系；正税清费，减轻购房负担。④房地产占用环节课税体系。结合现行税制，借鉴国际上的做法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳；另外，对现行土地闲置费实施费改税，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。抑制非理性投资和资源浪费，促进提高土地、房屋利用效率。⑤房地产收益环节课税体系。统一内外资企业所得税，实行无差别的所得税优惠待遇。修订和完善个人所得税(归并课税项目，提高扣除基数，降低税负，普遍征收)，保留土地增值税，配合国家启动房地产市场的经济政策，暂停除单纯土地使用权转让以外的所有房地产开发项目和存量房销售的土地增值税，停征期可暂定为3～5年。

       (2)建立以价值为中心的税基体系是课税得以顺利进行的保证。财产税以估定价值为计税基础已是国际惯例，房地产课税的计税依据均以估定价值、资本价值或市场价值为基础。我国房地产税基的改革也要建立以价值为中心的税基体系为发展方向，分类设计税率，进行有区别的税收调节；改按评估市场价格计税，分享房地产增值收益。

       (3)合理界定税费的范围。房地产征收的税和费是国家管理房地产业的手段，税是国家凭借政治权力，依靠立法取得的一部分国民收入，它具有强制性、无偿性、固定性的特点。费则是受益者对政府提供服务的一种补偿，是以提供有偿服务为前提的。合理界定房地产业税、费的目的就是要对房地产业清费立税，防止乱收费，凡属政府部门依据其职权提供某种特定服务的，应收取费用。

       (4)完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度。进一步完善房地产估价制度和财产登记制度，建立以评税制度为核心的税收征管体系。从近期看，由于受我国房地产管理体制和税务部门评税能力的限制，尚难完全按评税值征税。但从长期看，按评税值课税是一个发展趋势。因此，房地产税制改革要着手研究和建立房地产评估或评税制度，制定房地产评估法规和操作规程，培训评税或估价专业队伍。建立和完善财产登记制度，运用计算机网络技术加强房地产信息管理，堵塞税收征管漏洞。

作者简介  刘德顺(1962一)，男，经济师，本科，毕业于山东科技大学管理科学与工程专业，现在兖州煤业股份有限公司济三煤矿工作。